中国第四轮楼市调整期至2016年

目前房地产市场正经历“转折性”变化的周期性下降探底趋势，国内房地产市场从2002年发展至今，其间经历过2005年、2008年、2011年三次较明显的调整期，2005年是首次全面开启楼市调控，2008年因为全球金融危机，2011年则是全面收紧限购，每次调整间隔三年，调整时间基本在9-12个月。

   而2014年是第四次明显的调整期，时间是2013年下半年-2015年。随后，市场便会快速反转，形成量价齐升的局面，以致于陷入“屡调屡涨”的怪圈，究其根本原因在于人口、城镇化、拆迁与城市改造、城市群与经济圈、户籍制度改革、住房需求等最基本的内在力量支撑其上升。

   但今时已不同往日，经过多年发展，这股无形中的支撑力量已经发生质变，此番市场调整根源在于“供应无节制增加、价格快速攀升、需求萎缩、商品房库存上升过快、房屋空置产生变化等市场内生性因素所导致，市场调整有其内在的逻辑和节奏，既然市场上升期调控政策控不住，那在市场调整期“救市”政策恐怕也托不住，预计调整周期将会更漫长，最长在2015年年末到2016年一季度。

   中国的楼市并非没有冷过，比较有代表性的2007年，为了抑制宏观经济“过热”的苗头，针对房地产市场的紧缩性调整，让2008年的中国楼市迅速降温。随着国际金融危机的爆发，一揽子救市计划的出台又让接下来的2009年成为中国楼市上涨最为疯狂的一年。

   紧接着，为了抑制房价的过快上涨，2010年开始的房地产调控让随后的楼市出现了短暂的冷静，随后的房地产市场伴随着楼市调控政策的松松紧紧，2011年开始进入一种“小跌大涨”的周期律当中。

   正是这种周期律，让人们对中国的楼市形成了一种“只涨不跌”的错觉，也让房地产市场的泡沫在无形中逐渐积累。而形成这种状态的根源则在于房地产市场在国民经济中所处的独特地位。长期以来，作为固定资产投资的重头戏，作为支撑钢铁、水泥等行业的基础产业，作为地方财政重要来源，房地产业早已不是单一的行业概念。

   正是这种独特的地位，使其在成为经济增长重要推动力的同时，也成为产能过剩、经济结构失衡等诸多矛盾的交汇点。因此，对房地产行业的调控，已超越了对一个行业的政策指引，而成为立足于转变整个中国经济发展方式和产业结构的重要着眼点之一。

   稳定楼市政策预期是当务之急，市场机制调节为最佳。在调控方向上，2005年、2008年和2011年的两次楼市调整皆因“保增长”而中断，这一次中央更希望市场能自我调整，但依然是保增长。也就是说政府之手不能去乱摸，同时要保证经济稳定增长。

   以前，房地产行业承担了太多，包括经济增长、就业、居住以及产业转型等，而现在必须重新梳理和理顺房地产的地位和职能。此次楼市调整是市场的自发调整，如果人为中断，未来房地产市场将出现硬着陆，后果将更可怕。2014年上半年宏观经济增速下行，决策层已采取多种政策措施主动出击，以减少总需求弱化趋势所带来的影响。

在经历了2012年、2013年两年的周期调整以后，人们似乎对于2014年上半年经济偏弱，政策逐渐加码的行情已经不再陌生，也普遍期盼在政策发力后能很快促进经济增速的明显反弹。这种“增速放缓－政策调整－收到成效”的周期很有可能再次重演，但今年的重头戏恐怕是房地产市场的调整及政策的反应。

   由于房地产业投资的增长势头对大量的上游工业部门有重要影响，再加之买房对于居民部门装修、家电等消费的拉动，其投资增速下行可能对于经济全局产生较大影响。

   2014年中国楼市与2005年、2008年、2011年不同，是行业自身发展周期与市场调节的结果，不是调控，中央希望通过市场调整，不是调控政策调整。事实上，市场已经形成一个共识是，本轮房地产市场的调整变化，与2008年、2011年的两轮调整周期不同，并非是调控政策打压，以及面临外部经济危机，更多是行业自身发展周期，以及房地产市场的自发调节的结果。

   目前中国房地产市场并没有想象中糟糕，2005年、2008年、2011年的压力要明显高于现在。今年前5个月，全国商品住房成交金额同比2013年下降了8.5%，但比2012年同期上升了50.2%。从前两年的经验看，由于受到房地产市场遇冷的影响，2012年中国宏观经济政策调整的力度较大。

    而在2013年，由于积蓄的买房需求在政策调整的预期下得到释放，开发商买地和开工热情较高，为经济下行提供了一定的缓冲。因此宏观政策上承受的压力较小，甚至能够达到“没有花钱，却多办了事”的效果。今年政策调整的力度将很大程度上取决于楼市的走向，如果房地产投资减弱，政策调控力度可能会强于2013年的水平。

   2011年中国楼市与2008年的三大异同，2011年，受严厉的楼市宏观调控影响，楼市成交量大幅萎缩，5月份新房价格开始松动，7月份二手房价格也开始回落，这无疑让许多人联想起了08年底的中国楼市。三大相同点：第一，房价的下降，都是从城市边缘率先开始。然后向城市核心区蔓延；都是从大户型开始，然后向中小户型蔓延。

   第二，一手房价率先回落，二手房随之降价。2011年和08年底房价的回落都是从一手市场率先开始，然后二手房业主随之降价。开发商受贷款成本增加、融资渠道收窄、项目销售困难无法快速回笼资金的影响，资金链面临很大考验，因此调低新盘报价，以价换量，成为部分开发商的必然选择；而二手房业主由于没有资金链的压力，所以没有率先降价的动力，但是随着周边一手房价格的下跌，一些急于出手的小业主也将跟随调低报价。

   第三，房价回落，带来成交回暖。今年的楼市和08年的楼市都出现了在房价回落之后，成交出现回暖的情况。

   三大不同点：第一，2011年的房价的回落将相对缓慢，不会出现08年那样的快速暴跌。2011年的房价不会像08年那样在短时间内暴跌，2011年的房价将经历一个循序渐进的缓慢的回落过程。

   第二，房价下跌后，2011年楼市需求和交易量的反弹不会像08年底09年初那样迅猛。08年底09年初，随着房价的大幅回落，以及政府的救市干预，需求量和成交量出现了迅猛的反弹，也造成了房价的快速回弹，但是今年这种现象不会再现。因为严格的限购政策使得有资格的购房需求大幅萎缩，也使得投资客基本被挤出住宅市场，所以，房价的下降，只会带来自住型购房需求的逐步释放，而不会带来需求、成交，以及房价的快速反弹。

   第三，政府救市，政策急剧转向，2011年不会再现。08年底受金融危机、CPI回落等影响，面对楼市成交量的急剧萎缩，政府出台了各项救市措施；但是今年，政策不仅不会松动，而且还会在个别细节之处进一步从严。比如为了进一步控制通胀而再度加息，限购政策进一步向二三线城市扩延等，2011年管理层对楼市调控表现出了坚决的信心和态度，政策不会再出现像08年底那样的180度大转弯。

   2014年中国楼市与2008年的三大异同，相同就是楼市调整期，一是国际经济背景不同。2008年是大规模金融危机。2014年是世界经济温和筑底。2008年美国次贷危机的发展导致美国大规模金融危机的爆发，严重削弱投资者对全球资本市场的投资信心，消除对美国经济和房地产市场恢复的期望，美元的进一步贬值，加重资本市场的恐慌气氛。

   全球金融危机对我国的经济影响不可避免。首先，外部金融环境更加不确定；其次，由于人民币对美元汇率的不断升值，国际铁矿石货源紧张，国内出口受阻下滑，生产生活资料价格纷纷上涨，通货膨胀现实压力增大，给2008年的房地产行业带来巨大的不确定性。

   2014年，世界经济有望筑底温和回升，全球经济增长点或拓宽。美联储退出量化宽松进而收紧宽松货币政策后，将使世界经济进入一个新的“再调整”不稳定期。今年以来，全球经济复苏在波动中逐步加强，美、日等主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认，美国经济的好转将对其他发达国家乃至全球经济产生较大带动作用。

   二是国内经济环境不同。2008年是“最困难”的一年。2014年是有压力与后劲并存。按照官方的说法，2008年是中国经济最困难的一年。2007年12月底中央经济工作会议确定了2008年“双防”的宏观调控任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。

   在国际金融危机和国内宏观调控内外双重压力下，2008年我国经济下滑趋势明显。随后，政府提出力保GDP增长不低于8%，出台了一系列拉动内需，促进经济增长的政策。从政策的出发点来看，政策的出台并不是为了刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。

   而在2014年第一季度，包括PMI所有需求指标均超预期减速，表明经济下行压力比预料的要大。管理层明确指出：“抓紧出台已确定的扩内需、稳增长措施，加快重点投资项目前期工作和建设进度，及时拨付预算资金，要努力保持经济运行处在合理区间”，这进一步释放出通过稳增长来保持我国经济平稳运行的明确信号。

   但是随着改革红利、结构调整红利的陆续释放，下半年我国的经济运行情况或许会呈现稳中有升的态势，今年整体仍是稳中求进的发展趋势。

   三是政策调控模式不同。2008年是组合拳恢复市场信心 2014年是长效机制，稳中求进。2008年政府的楼市政策是促进房地产市场平稳健康发展：要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。

   2014年的政策走向是供给增加，需求调控差异化。在房地产税等长效机制落地并取得效果前，限购限贷不会退出，但是调控的方向是越来越市场化。楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进等，都将会给房地产业带来更多的未知数，这也意味着房地产市场将面对更为复杂的博弈。

   四是楼市实际表现不同。2008年是内外双压力，全国房市遇冷。2014年是指标回调，城市分化。三四线房价下跌，一二线房价趋稳。受2007年房地产投资过热的影响，2008年上半年全国房地产开发投资额延续了2007年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。

   2008年下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，楼市出现涨幅下降的趋势。2014年的宏观经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。

   另外，市场流动性不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的稳定。但2014年全国楼市已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价企稳；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，多个城市出现了房价下跌的现象。

   五是房企应对策略不同。2008年是房企集体“找钱”。2014年是大规模降价未至。国际金融危机直接影响本土房企，开发商在资金面上都不会再像往年那般得心应手了。即使龙头房企万科，在快速回笼现金流的同时，也开始考虑资金的问题。开发商们集体面对的最大门槛，开始从土地转向了融资。

   据统计，2014年多家品牌房企现有土地储备较为充足，足够未来3～5年的开发。2014年上半年仍处于一个补库存的周期，因为一线城市和二线重点城市的供给还不能提升到一个均衡的水平。经过2013年房价的快速上涨后，2014年房价的上涨速度有放缓的可能。

   鉴于资金的压力不大，开发商早前获取的高价土地，不会急于推盘，而是等待区域房价稳定至盈利预期后再推盘。今年房地产市场与2008年市场可以从主客观两个不同来探讨。主观上在经历了2008年楼市寒冬期，很多人已经做好了长期持有的准备，因此对市场预期还是比较乐观的；而从客观上看，由于房贷政策和限购政策的从紧，市场上还贷压力大的人群也不像2008年那样巨大了。

   2008年楼市是由全球金融危机直接冲击国内经济导致房地产市场下滑，而2014年更多的原因是由于银行主动采取信贷紧缩政策造成的。2008年楼市是由一线城市暴跌进而引发二三线城市楼价发生变化，2014年则是由三四线城市首先房价下跌，到目前为止一线城市还没有出现较为明显的变化。虽然同是楼市的调整期，今年的楼市没有再现2008年剧烈冲击的情况，只是局部受到影响。

   首先从房地产市场的调整来看，在包括一线城市在内的部分城市出现了较明显的销售疲软，但诸多报道中强调的今年到目前为止与2013年同期对比所得到的年同比数据大幅下降，很大程度是由于较高的基数造成2014年的读数较弱。实际上今年以来新房销售量虽然弱于去年水平，但绝对量仍高于2012年和2011年同期水平。

   目前比较令人担心的现象是在基数并不太高的情况下，房地产新开工面积的下降幅度较大，反映出楼盘供给的结构性问题，以及开发商融资成本较高，对后市看淡的情绪。过去六年，房地产市场共出现过两次较大调整，分别在2008年下半年至2009年上半年及2011年下半年至2012年上半年。两次调整都出现了明显的新开工面积下降，同时伴随以房地产投资增速放缓，其调整周期均超过六个月。

   此次楼市调整虽然未受到房地产行业政策紧缩的影响，但是与以前调整的共同点是在调整之前的几个月内流动性状况偏紧，开发商都遇到了一定的库存压力（库存／销售比超过15倍），并且平均按揭贷款成本超过人民银行公布的基准利率水平。

   从基本面来看，房地产市场最终用户——居民部门的杠杆率仍较低，开发商的现金流与借贷状况目前也可以承受一定压力，同时中国尚未出现房地产之外风险小且更具吸引力的主要投资渠道。因此我们认为楼市短期内出现剧烈震荡、价格大幅下滑（超过20％以上）的几率虽较以前有所上升，但在及时的政策放松影响下，应该仍处于较低水平。

   从以前楼市调整的政策经验来看，“解铃还需系铃人”，流动性放宽将缓解购房人与开发商资金紧张的问题，而较高姿态的降息或降准等动作将会增强房地产投资的信心。相对于暗箱操作的限购执行度调整，调整货币政策的优势在于其政策信号的明确性以及对于实体经济其他部门融资成本的影响。

   从总需求强度来看，我们认为对货币政策进行适当预调微调，有利于缓解近几年迷你周期带来的巨大波动对宏观经济稳定性的影响，同时结合一些信号作用强烈的政策工具（如降息和降准），有助于提振实体经济中的投资信心。

   虽然经济下行压力愈发明显，CPI通胀在较低水平徘徊，但决策层考虑到一些经济结构中的失调，特别是预算软约束、过剩产能行业的调整等，不免对放松货币政策仍心存顾虑。但原本应该通过金融政策、行业政策、国企政策、环境政策及财税政策等的调整与改革来实现的转型，现在都重压在货币政策的身上。

   在具体政策共识形成以前，其风险在于有碍改革的推进，同时也为改革所需要的稳定宏观环境提出更大挑战。最终推动各项改革进程与货币政策调整的压力有可能来自于总需求增速的进一步放缓，以及在劳动力市场方面的疲软，特别是在今年应届毕业生就业需求较强的情况下。

   毕竟在过去三年多的时间里，企业对经济迷你周期有所认识，心理预期有所调整，即使仍有其他政策微调措施出台，对就业的影响可能有较强的时滞性。为了适应多变的外部环境，同时推动国内结构性调整，决策层对宏观经济政策取向的判断将可能更加取决于未来的数据走势。

   2014年中国楼市与2005年、2008年、2011年四次楼市调整大对比看，中国目前新一轮楼市调整大幕正在拉起，已成各方共识。此轮楼市调整会是怎样发展，会有怎样的结局。在2014年之前，房地产市场近几年来还经历了三轮调整。

   第一轮是2002年-2005年、第二轮是2008年下半年至2009年上半年、第三轮是2011年下半年到2013年初。而新一轮楼市调整（预计2013年下半年-2015年），是历史的重演，还是新的调整周期。

   对比前三个中国楼市调整周期看，根据成交量、降价幅度、复苏时间、调控政策周期四个指标进行对比，相同是前三个周期在“量缩”到“价跌”，再到“业主维权”和“房企倒闭”的循环周期上有着惊人的相似。“量缩价滞”成标准样式。

   楼市的高位调整中，“量缩价滞”成为调整的标准样式，继而导致房价从开始下跌，到全国大幅度降价。其中通常反应最快的是知名品牌房企，总能洞察先机来引领楼市，比如万科、碧桂园这样的全国房企。但跑得快也容易引起是非，每次降价总会伴随着业主退房、维权等浪潮。

   到了市场真正面临低谷时，由于销售资金回笼越来越难，高负债率的房企往往面临危机四伏的资金链断裂，支撑不下去迎来的就是被收购或破产的命运。每当楼市回落时，总伴随着一批房企的倒下，连大牌房企也不免面临危机，按照南都评论的说法。

   不同的是2014年楼市调整由“非政策因素”引起，是行业自身发展周期与市场调节的结果，预计调整周期持续时间会更长一些，最长在2016年一季度。“非政策因素”导致调整持续更长。与前三轮楼市波段的最大不同，造成这一轮调整的缘由是“非政策因素”。

   相比2005年、2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次楼市出现调整的主要原因为：资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；以及全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩。这也可能会导致本轮市场的调整周期更长。自2013年下半年开始就已经调整，预计到2014年第四季度成交量会有所回升。

   2015年逐步企稳，房价可能要到2016年一季之后才能恢复到2013年的水平，这轮调整时间可能要2年或更长时间。